澳 洲 聯 達

LINKWELL GROUP

澳洲购房+再贷款+对冲账户


1.预定房屋:

购房者选定了满意的房子后,需要立即支付定金(3000-5000澳元左右),用来让中介向开发商申请保留该物业。由于每个开发商要求不同,定金数额会有变动。购房者在缴纳定金后,有5-7天的思考期。如果反悔,则全额退还定金;如果选择继续购买,则进入下一个流程。

2.寻找律师:

买房者需要寻找澳洲境内的律师做代理,以辅助审核购房合同,提出建议,支付50%的律师费用(880-3300澳元不等)。

3.申请海外人士购房许可:

买房者需要律师帮申请FIRB,FIRB是澳洲投资审批委员会的简称,该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。 除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申请FIRB。FIRB申请费:


房价FIRB申请费用
房价<=$100万$5000澳币
$100万<房价<=$200万$10000澳币
房价>$200万每上升一个$100万价格区间,FIRB申请费上升$1万澳币






例:房价$380万,价格区间在$300-$400万,则上升2个$100万区间,FIRB申请费为$1+$2万=$3万澳币


4.签订购房合同:

开发商会向买房者收集护照等资料,并以此准备购房合同。一般在5天内,您聘请的澳洲房产律师会为您讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约。

5.支付10%的购房首付金:

签订合同的14 天内,购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲开发商账户。客户代理律师将合同交开发商代理律师,签字认可。(合同互换并生效)。这笔首付,是支付到开发商律师的信托账户,收信用保护,并不是由开发商所有。

6.交印花税:

在合同交换后的12 个月左右交印花税给政府。印花税的价格,根据房价的不同而的计算所得(以律师所提供价格为准)

7.办理贷款:

在房产交割前三个月,买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工,如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,递交申请。

8.交房时间:

如果是现房,1-3 个月内交房。

如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之时。


9.交割前验房:

在房屋完工后,开发商会邀请买家前去验收新房。在验收过程当中,发现的问题将被记录在案,开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题,开发商也将及时负责维修。

10. 银行放贷,客户支付尾款:

总共为房款的90%(其中可以是80%的贷款加10%的现金,也可以70%的贷款加20%的现金),发展商收到全部房款,办理房产交割。


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与中国市场相比,澳洲房地产具有明显优势


1.投资收益高

如果你买了一个价值100万的楼花,签订合同的时候,只需要交付10%(10万)的首付款。对海外买家来说 ,一般在两年之后房屋成交的时候,才需要交付剩下的20%(20万)。到交付之前,你有足够的时间来准备另外一部分首付款。交房的时候,你一共投入了30万的首付款。房物交付之后,投资房对外出租,可以用房租来抵消房贷利息。 

几年之后,可以请评估机构对房产进行评估,假设房屋增值到120万,那相当于你只投入了30万,在短短几年内,资产增值了20万。此时,可以考虑对房产进行再转贷,进行下一次的房产投资。

再转贷通常是指终止和现在所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。再转贷 也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的。


2.对冲账户 在国内有个相同的产品叫存贷通


对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用:

贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,贷款账户的余额就是-30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费) 然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放里20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。


对冲账户的好处主要有3点:

a)最大程度上来节省利息

你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

b)资金的最大自由化

因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意,也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您现金流。


c)潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的余额,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从180-395不等,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4、5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等。