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澳洲买房的相关知识


相关知识A【印花税及其他费用】
相关知识B【政府的补贴和折扣】
相关知识C【澳洲房产法律政策】
​相关知识D【补充一些澳洲购房贷款事宜】


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相关知识A【印花税及其他费用】

1、除了房款,我还要拿多少印花税和其他费用?
印花税(Stamp Duty)每个州都是不一样的。
这里我给出一个realestate网站上的计算器:http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=calc&jar=StampDuty&t=res,这个链接还包括过户费(Transfer Fee)和贷款登记费(Mortgage Registration Fee)的计算。
55万的STAMP DUTY ON CONTRACTS 是 $20,240
65万的SPAMP DUTY ON CONTRACTS 是 $24,740


相关知识B【政府的补贴和折扣】

1、政府的首次购房津贴可以拿到多少?什么时候到期?
每个州都有一个官方税务网站。http://www.firsthome.gov.au/ 这个网站会有详细介绍首次购房补贴的说明。
NSW 新南威尔士州对于买新房,给与15000元的补贴,到2016年一月份会降低到10000元。


2、我怎么申请政府的首次购房津贴?
首次购房补贴可以由银行来申请。

3、我什么时候能拿到首次购房津贴?这个津贴可以作为首付房款么?
Settlement时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税,也可以作为首付款的一部分。

4、除了政府的首次购房津贴,我还能拿到什么折扣?
如果所购房是用于自住,VIC政府还可以有一个PPR Concession,Principal Place of Residence。就是对于自住房的印花税的减免。

5、我怎么申请PPR Concession?
一般律师帮助申请PPR Consession。(VIC only.)

6、我什么时候能拿到PPR Concession?
Settlement之后2-4周,可以拿到,政府会直接将钱返回到贷款账户,直接还掉本金,如果想要需要做Redraw取出来。(VIC only.)


相关知识C 【澳洲房产法律政策】

1、澳洲房产开发商利益独立,避免形成利益统一体
银行利益真正独立,独立承担市场风险,保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;
澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商,强制实行透明公开的施工招标政策,使其利益存在实质对立的一面,促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化;
土地交易价格市场化,政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程 同步公开,开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约,定期有建筑委员会检查并通告相关信息。


2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模
悉尼的一家澳洲房地产发展商,一年大约开发了200套澳洲房产,但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商,尽管澳洲土地广阔,新移民使得需求旺盛,房价每七年翻一翻,一般中型房产开发商每年只开发70-80套房,不允许投机圈地。
澳洲大型房产开发商数量非常少,政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求,在业主收房之前,开发商是 无法真正拿到购房款的,使得一般企业难以进入这个行业,而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。

3、多方参与澳洲房价制定,确保澳洲房产价格公平合理
澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高75——80%的按揭,其中只需要业主提供四项简单的证件:身份证、护照、驾照、国际信用卡,原因在于银行对项目的实际价值有信心,不担心业主不还款。
每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评 估,能够评估的因素全部公开量化,类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价,开发商的利润在一定的范围内,政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的,澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。


4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理
据介绍,购买澳 洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期,这笔费用相当于国内的首付,但不交给澳洲房产开发商,而是交给律师存入独立信托帐户,该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督,业主收房前开发商不能动用。

5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度
购房过程双方都需要律师,这一规定是强制性的,澳洲的购房合同目前厚达200-500页,涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的,使得业主不必担心合同信息不透明。

6、澳洲房产交易强制通过中介交易(澳洲房产中介)
澳洲房产中二手交易占主流,交易信息通过联网实现共享,由于房价透明,政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租,尽管投资者众多,但也 只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算,定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。
业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了 科学性,多数结果相差无几。


7、充分的澳洲房产所在社区信息告知
据介绍,在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中,其内容不限于单个业主套内,而是针对整个社区来签约,只是将业主自己的房子特别标示出来,这与国内有显著 区别。

整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层、每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产
据介绍,澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的50%能够外销,这些信息受到严格监控。

9、严格澳洲房地产行业信用自律
在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。


相关知识D【补充一些澳洲购房贷款事宜】

澳大利亚家庭无论是买房还是建房,大多通过抵押贷款,除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外,银行提供的贷款比例高,期限长,贷款方便也是很重要的原因。

各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外,还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中,强行抽取9%— 11%,一般由公司老板支付,职员退休后,还给个人。

私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金,再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5%— 1%的利息贷给购房者。

澳大利亚政府规定,首次购房,抵押贷款最多可贷到房价的95%(房价是由银行或财务公司的估价师估价),但贷款额超过房价的80%的,需按贷款额的1%付贷款保险。第二次购房,抵押贷款可贷到房价的110%(包括律师费、印花税等),可以将首次购的房再抵押。抵押贷 款还贷期限一般为20—25年。


据了解,一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅,每周需支付本息400澳元左右,约占家庭年总收入的 33%—40%。一个中等收入偏下的家庭,购房面积一般在100—200平方米左右,支付的房款数额,约占家庭年总收入的30%—35%。

个人申请建房贷款,与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间,银行贷出的款额按施工进度分期支付,监督实施。

在抵押贷款期限内,不影响房屋买卖交易,只要办理了抵押物更换手续即可,甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策,促进了澳大利亚住房市场的活跃。


一、 贷款的流程为:

选定房子—联系贷款机构—递交申请—评估—交换合同达成共识—成交。

二、 何时进入贷款程序:

在澳洲,当看好房子之后,一般是先付 0.5% 的定金,然后两周之后订金升到 10% ,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。

值得注意的是:如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给别人。

贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。

而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。


三、贷款所需要的材料:
贷款机构不同,金融产品不同,所需材料千差万别,但是实际上也很简单,贷款机构要求您提供材料不

外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益,不管他们要求什么材料,主要是需要您的四方面的信息,那就是:

1、资产:原有房产,存款,汽车,财物等;
2、债务:其它贷款情况,其它负债情况;
3、收入:薪水;
4、其它收入(如果您的房屋是用于投资,那么这部分的收入也可以包括在内);

四、支出:
这部分一般是不做书面要求的,因为金融计算器会自动抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料证明。

此外您还需要提供您的身份证明,也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度,给予被签发的证件一个分数,您所提供的证件分数相加之后必须大于 100分,如,护照, 75 分,驾照, 45 分, 75+45=120 > 100 ,所以您提供这两样证件一般就没问题了。


五、 贷款的先期费用:

主要包括:律师费,评估费,申请费,solicitor fee。

一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个application fee。
有的金融机构也会免除 application fee ,但是律师和评估费还是照收的,即使有差别,也不是很大。
Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候,您将合同给您的solicitor审核的时候需要付的费用。

六、能贷多少钱:
可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子,这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度:即不会低于您所有年收入的五倍。

七、 贷款利率:
澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。


固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%,那么它的固定利率就可能为5.01%,这也是很正常的,您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您一点钱作为自 己资金自由度损失的回报。

一般地说,如果您比较担心将来利率会升高,您更可能会选择固定利率, 可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点,一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去,一般现在给出的固定利率只能最多维持5年,也就是说,您只可以在一年到五年之内固定您的利率,当这个期限结束之后,您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。

第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的,在 settlement 之前,您的固定利率是可以变动的,这个变动由您的贷款人来定,他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率,如果您申请了固定利率贷款,而且希 望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率 , 那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。

所以不太推荐客户做固定利率的贷款,因为首先这个利率往往就会高一点,其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的,联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。


不过,另外一个有趣的现象就出现了,一些客户会说,为什么固定利率老是变动,而可变利率却老是不变呢?其实答案也很简单,因为可变利率是盯紧联储的,而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心,所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑 详细论证的,而固定利率的变化,则可以归因于金融市场风向瞬息万变,金融机构为了保护自己的利益,作出相应的调整也是情理之中了。

八、转贷款
如果您目前的房贷利息不是很低,那么您可以考虑转贷款,也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款,从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。

九、银行及非银行金融组织的区别
在中国,房屋贷款一般是由银行放出,而澳洲金融市场则有很大不同 。除了银行之外 ,澳洲还有很多其它的金融组织 ,也就是 non-bank lender,具有放出贷款的权限 。

这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄 ,而是通过基金,信托等手段募集资金 、如养老金等 。

华人客户往往更希望选择银行,而澳洲本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 。对于贷款人来说,更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。


而且相对于名气等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准 ,最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠,有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。其实开句玩笑话说,您别忘了,您是借进钱的,退一万步讲,就算那些借出钱的机构倒了,会对您有任何影响吗?

的确,您的房契地契在人家手里呢,可是澳洲法律是保护私有财产的,即使债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。

十、注意陷阱
可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率 ,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”, 这是什么意思呢? 

这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其它金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它,房屋贷款可往往是20-30年限的,不知不觉中,您可就多花了好多冤枉钱。


不能说这是一个陷阱,但是您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐。

十一、意外的难题
华人移民往往得面对一个问题,也就是因为避税等原因,收入证明上的收入很低,如果您按照这个收入去申请贷款,可以申请到的额度往往偏小,无法满足需求,但是您可以求助于贷款中介,他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。

还有些刚刚毕业的学生,或者新移民,或者自由职业者,他们提供有效的收入证明是有困难的,这时候可以考虑下 lodoc贷款等特殊产品,这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明(如employer’s statement ),可以通过其它的途径证明���有还款的能力,这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。

十二、意外斩获
如果这是您在澳洲的第一套物业First home buyer ,而且购买目的为自住,而且您拥有澳洲身份,那么恭喜您,按照澳洲法规,您可以获得一个折扣,根据各州规定不同,您所获得的优惠包括对印花税(stamp duty)和其它的折扣。这笔钱数额相当大。


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〖澳洲房产交易常见疑问解答〗

1、为什么要投资于外国房产市场?
当国人的腰包越发鼓起来的时候,当中国已经跻身于世界第二大经济体的时候,中国的富有人士的数量仅落后于美国。他们所需要的是用全球的 投资策略和眼光来进行资产配置。其中,住房地产是风险最低,潜在回报最大的最佳选择。

2、为什么要在澳洲投资?
澳洲被认为是世界上政治稳定,风险最低的国家,以及经济弹性最好的国家。她的国内生产总值持续保持超越世界平均水平的发展速度,以及她的产品在不同领域市 场都有需求量。以及在法律方面,澳洲的法律体系仅次于美国和英国。

3、澳洲房地产投资为何是中长期投资?
澳大利亚的房地产投资不是投机生意,经过45年的房地产市场化的发展,澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区,和稳定增值及租金回报的投资目的地。


4、外国人可以投资澳大利亚房产吗?
当然可以。澳洲政府鼓励外国人投资;澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益;其次,随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强,有可行的技术手 段支持;再有,中国的各项法规会更加开放,使中国公民海外投资更加便利,而且有调查显示,已有大批华人在澳洲成功投资置业;业主拥有地产永久的所有权,而中国是70年使用权。

5、澳洲房地产市场的特点如何?
社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。

6、澳洲房地产增值前景如何?
澳洲地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量远远低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。这恰是澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。

7、澳洲房地产会不会贬值?
有澳洲房产协会的详细数据做参考,过去的45年里,澳洲房地产平均每七年翻一番,所以从长期来看,不会出现房地产贬值的情况。


8、投资澳洲房地产的理由?
a.稳定的升值与投资回报,分散投资、降低风险;
b.充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金;
c.澳洲房产购买手续简便、可靠。




9、如何选择最具投资价值的房地产?

你需要确定你购买投资的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面),你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳洲房产中介或你的澳洲房产投资顾问。




10、如何解决看房和房产交易的问题?

地产投资取决于市场环境,买投资房不同于自住房,投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素,应减少感情因素;

自住房投入的感情因素较多,注意理性分析,在投资前或投资后,澳洲房产中介都可以协助客户获得短期456商务签证到澳洲实地考察(一般澳洲房产中介会组织赴澳看房团)。




11、房地产市场供大于求怎么办?

从澳洲的历史来分析,这种情况不会出现,因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的,即使供需比例出现差距也会是暂时的,因为在完全市场化的国家,发展商也会视市场情况进行适时调整,不会违背市场经济规律过量开发。